Was verlangt § 35 GModG genau?
Dass oberste Geschossdecken beheizter Räume, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 nicht erfüllen, so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²K) nicht überschreitet. Der U-Wert beschreibt, wie viel Wärme je Quadratmeter und Grad Temperaturunterschied durch ein Bauteil fließt; je kleiner, desto besser dämmt es. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das Dach darüber entsprechend gedämmt ist.
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Das Gesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz; das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) hat das frühere Gebäudeenergiegesetz umbenannt und neu gezählt. Die Nachrüstpflicht steht jetzt in § 35, die Anforderungen bei Änderungen in § 36 mit Anlage 7. Ratgeber, die noch den alten Paragrafen aus dem GEG nennen, sind formal veraltet. Die Lesefassung bei gesetze-im-internet.de gilt ausdrücklich bis 31.12.2026; weitere Stufen sind für 2027, 2028 und 2030 angelegt.
Der Mindestwärmeschutz ist der untere Wert, den DIN 4108-2:2013-02 für Bauteile vorgibt, damit an der Innenoberfläche kein Tauwasser und kein Schimmel entsteht. Ob Ihre Decke ihn erfüllt, beurteilt ein Energieeffizienz-Experte oder Planer anhand des Aufbaus.
Wer ist von der Dämmpflicht ausgenommen?
Eigentümer von Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen sie eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben (§ 35 Abs. 3 GModG). Für sie entsteht die Pflicht erst, wenn das Haus den Eigentümer wechselt; der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre nach dem Eigentumsübergang Zeit. Dazu kommt § 35 Abs. 4: Bei selbst bewohnten Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Pflicht, wenn sich die Kosten nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparung erwirtschaften lassen.
Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentümer wohnte am 01.02.2002 selbst darin
- Pflicht
- erst nach Eigentümerwechsel
- Frist
- zwei Jahre ab Eigentumsübergang
Hauskäufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses
- Pflicht
- ja
- Frist
- zwei Jahre ab Eigentumsübergang
Mehrfamilienhaus, WEG, vermietetes Haus
- Pflicht
- ja, wenn der Mindestwärmeschutz fehlt
- Frist
- keine besondere Frist im Gesetz
Dach darüber bereits entsprechend gedämmt
- Pflicht
- gilt als erfüllt
- Frist
- entfällt
| Fall | Pflicht | Frist |
|---|
| Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentümer wohnte am 01.02.2002 selbst darin | erst nach Eigentümerwechsel | zwei Jahre ab Eigentumsübergang |
|---|
| Hauskäufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses | ja | zwei Jahre ab Eigentumsübergang |
|---|
| Mehrfamilienhaus, WEG, vermietetes Haus | ja, wenn der Mindestwärmeschutz fehlt | keine besondere Frist im Gesetz |
|---|
| Dach darüber bereits entsprechend gedämmt | gilt als erfüllt | entfällt |
|---|
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Für Mehrfamilienhäuser, Eigentümergemeinschaften und vermietete Objekte gibt es diese Ausnahmen nicht. Ob ein konkreter Fall unter eine Ausnahme fällt, klärt im Zweifel eine Rechtsberatung oder die zuständige Behörde; wir geben die Rechtslage mit Datum wieder und vermitteln den ausführenden Betrieb.
Wie wird die Decke gedämmt: begehbar oder nicht begehbar?
Beides erfüllt die Pflicht, wenn der U-Wert stimmt. Nicht begehbar heißt: Dämmmatten oder Einblasdämmung liegen offen auf der Decke, der Dachboden ist nur über Laufbohlen zu betreten. Begehbar heißt: Auf die Dämmung kommen Verlegeplatten oder ein Holzrost mit Platten, so dass der Boden weiter als Abstellfläche dient. Bei Holzbalkendecken kann der Dämmstoff zwischen die Balken eingeblasen werden.
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Die Dämmstärke ist eine Rechenaufgabe: Sie hängt von der Wärmeleitfähigkeit λ des Dämmstoffs und vom Aufbau der Decke ab. Lässt die Konstruktion keine ausreichende Dicke zu, genügt nach § 35 Abs. 2 GModG die nach anerkannten Regeln der Technik mögliche Dämmschicht mit einem Bemessungswert von 0,035 W/(mK), bei Einblasdämmung und nachwachsenden Rohstoffen 0,045. Welche Dicke bei welchem λ den Grenzwert erreicht, rechnet der Fachbetrieb für Ihren Aufbau aus.
Ob eine Dampfbremse unter die Dämmung gehört, ist keine Pauschalfrage, sondern folgt aus dem Feuchteschutznachweis für den Aufbau. Der Ratgeber zur Dampfbremse erklärt die Begriffe.
Was kostet die Dämmung der obersten Geschossdecke?
co2online nennt mit Stand 04.09.2025 für die nicht begehbare Variante 20 bis 35 € je Quadratmeter, für die begehbare 40 bis 80 € je Quadratmeter; für ein Einfamilienhaus ergeben sich daraus 1.100 bis 1.925 € beziehungsweise 2.200 bis 4.400 €. Einblasdämmung in eine Holzbalkendecke setzt dieselbe Quelle mit 25 bis 50 € je Quadratmeter an. Das sind bundesweite Richtwerte einer Beratungsgesellschaft, keine Angebote aus dem Startgebiet.
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Entscheidend für den Preis sind Fläche, Zugang zum Dachboden, Zustand der Decke, Dämmstärke und ob Lagerfläche erhalten bleiben soll. Das Angebot kommt vom Betrieb, der die Decke gesehen hat. Unsere Vermittlung kostet Sie nichts; der beauftragte Betrieb zahlt uns eine Vermittlungsgebühr, die wir offen ausweisen.
Gibt es Förderung für die Pflichtmaßnahme?
Ja. Die BEG EM (Richtlinie vom 17.07.2026) fördert die Dämmung von Geschossdecken mit 15 % der förderfähigen Ausgaben, höchstens 30.000 € je Wohneinheit und Jahr ohne Sanierungsfahrplan. Dafür muss die Decke die technischen Mindestanforderungen erfüllen: 0,14 W/(m²K) für oberste Geschossdecken, also deutlich mehr Dämmung als die gesetzliche Pflicht mit 0,24. Ein Energieeffizienz-Experte ist einzubinden, der Antrag geht vor dem Auftrag an das BAFA.
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Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG (20 % über drei Jahre, höchstens 40.000 €, nur selbst genutztes Wohneigentum, Abschluss vor dem 1. Januar 2030) verlangt ebenfalls 0,14 und ein Fachunternehmen nach der ESanMV. Beide Wege gelten nicht für dieselbe Maßnahme. Sätze, Grenzen und Rechenbeispiele stehen im Ratgeber zur Förderung.
Welche Nachweise bekomme ich nach der Dämmung?
Eine Unternehmererklärung: Wer geschäftsmäßig Außenbauteile ändert, muss dem Eigentümer nach § 96 GModG unverzüglich nach Abschluss schriftlich bestätigen, dass die Anforderungen eingehalten sind. Der Eigentümer bewahrt diese Erklärung mindestens zehn Jahre auf und legt sie der Behörde auf Verlangen vor. Bei BEG-Förderung kommt der Technische Projektnachweis hinzu, bei § 35c die Bescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem Muster.
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Lassen Sie sich in Angebot und Rechnung den eingebauten Dämmstoff mit Dicke und λ-Wert nennen. Damit bleibt der U-Wert später nachvollziehbar, auch für einen Verkauf oder einen späteren Förderantrag.
